Особенности покупки квартир в новостройках

Прежде чем купить квартиру в строящемся или построенном доме, изучите инвесторов, застройщиков дома и продавцов квартир.

В качестве инвестора выступает компания, которая вкладывает в строительство денежные средства (либо физическое лицо, с целью перепродажи). Застройщик — это компания, которая владеет или арендует земельный участок и привлекает средства участников долевого строительства. Обычно застройщик выступает в качестве генерального подрядчика строительства. Довольно часто инвестор, застройщик и продавец совпадают в лице одной компании.

В период экономической нестабильности риски и страхи покупателей строящегося жилья резко возрастают. Как разумно подойти к выбору застройщика и на что обратить особое внимание для повышения безопасности покупки?

Правило первое: углубиться в историю

В первой рекомендации нет ничего неожиданного: как обычно, советуем до заключения договора на приобретение квартиры в строящемся доме всесторонне изучить прошлое и настоящее застройщика. В интернете несложно найти информацию о том, как долго строительная компания присутствует на рынке, сколько у нее построенных и строящихся объектов, как часто, на сколько и по какой причине переносились сроки ввода новостроек в эксплуатацию.

С особым пристрастием стоит изучить период 2007-2010 годов: если компания с минимальными потерями пережила прошлый кризис, есть основания полагать, что она готова к нынешней ситуации в экономике.

Правило второе: незнакомцам не доверять

Больше шансов попасть в неприятную ситуацию, купив квартиру у малоизвестного игрока рынка. Новички, плохо знакомые с реалиями строительного бизнеса, нередко затягивают сдачу объекта и в благополучные периоды, а кризис только усугубит их некомпетентность. Очень важно обращать внимание на то, не последний ли это у застройщика объект, строятся ли еще дома с более поздними сроками сдачи.

Правило третье: договор на берегу

Напомним сказанное неоднократно: с 2005 года, после вступления в силу ФЗ-214, квартиры в новостройках можно продавать только по договорам долевого участия, через жилищно-строительные кооперативы или выпуская жилищные сертификаты. Ни векселя, ни предварительные договоры купли-продажи абсолютно неприемлемы.

Прежде чем заключать договор с продавцом, ознакомьтесь с пакетом документов на объект недвижимого имущества. Согласно п. 2. ст. 21 Закона «Об участии в долевом строительстве» Застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу для ознакомления следующие документы:

  1. разрешение на строительство;
  2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  3. заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Также застройщик обязан публиковать проектную декларацию в средствах массовой информации, включая Интернет. Проектная декларация представляет собой документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства. Эта информация является открытой и доступной.

Стопроцентной защиты от банкротства строительной компании или от долгостроя не существует в принципе. Но права дольщиков, заключивших ДДУ, в случае слишком долгого строительства более-менее надежно защищены законом. Тогда как члены жилищно-строительного кооператива не могут потребовать через суд компенсацию за длительное ожидание сдачи объекта. Более того – теоретически им могут предложить оплатить дополнительные расходы на достройку дома. С 2014 года вступил в силу закон Страхование гражданской ответственности застройщика.

Страхование по 214-ФЗ

2 января 2014 года вступили в силу изменения Федерального Закона 214-ФЗ. Теперь исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика (ГО застройщика).

  • банкротства застройщика;
  • незавершения строительства / неполучения жилья дольщиком;
  • невозврата вложенных средств дольщику.

Правило четвертое: найти «точку входа»

Последние два совета потребуют от покупателей недвижимости некоторого интеллектуального напряжения. Как правило, желающие купить квартиру внимательно читают разрешение на строительство и проектную декларацию объекта. Но технические условия на присоединение к инженерным коммуникациям изучают немногие. А зря: на рынке есть печальные примеры, когда достроенные комплексы не могут сдать месяцами и даже годами из-за того, что не готовы подстанции и сети.

Правило пятое: новостройка с обременением

Не менее половины новостроек возводится с привлечением банковских средств.

Безусловно, более безопасно покупать квартиру в объекте, застройщик которого свободен от обязательств перед банком. Но если приглянувшаяся квартира расположена в новостройке, которая возводится с привлечением банковских средств, гораздо лучше для покупателя приобрести ее по ДДУ. Есть надежда, что в случае банкротства строительной компании сработает механизм страховой защиты, запущенный с этого года в соответствии с ФЗ-294. При всех остальных вариантах договоров придется делить имущество банкрота с кредитором.

Краткое резюме

В идеале следует покупать квартиры у застройщика, который отличается безупречной биографией, возводит ЖК на собственные средства и продает квартиры по ДДУ, заключаемые от имени головной компании. Как ни странно, это вовсе не абстракция, не «сферический конь в вакууме»: на петербургском рынке можно насчитать не менее пяти строительных компаний, которые работают в рамках перечисленных канонов. Но они знают себе цену – их прайсы выше средних по рынку.

С другой стороны, нет правил без исключений. Среди участников строительного бизнеса встречаются компании отнюдь не идеальные (реализуют квартиры по договорам ЖСК, закладывают имущество в банки, выводят на рынок большое количество проектов), которые тем не менее с большими или меньшими потерями пережили прошлый кризис и имеют все шансы устоять в нынешний. Они же, как правило, продают квартиры по более привлекательным ценам. Видимо, это своеобразная «премия за риск».

Каталог квартир в новостройках

Контактное лицо

← Все услуги